房子提前半年交付?上海路劲悦茂府的另类降负债样本

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21世纪經济报导记者唐韶葵 上海报导

房地產行情好的時辰，房地產项目提早交房并不是新颖事；而在行情下行、房企資金紧缺确當下，房企提早交房象征着甚麼？

12月27日-12月30日，是路劲基建（01098.HK，简称“路劲”）旗下上海嘉定路劲悦茂府的集中交房時候。日前，路劲悦茂府業主们收到了開辟商通知衡宇交付的短信。可是，该项目在合同上商定的交房時候是2022年6月30日前。

提早半年交房，這讓购房者既愉快又担心。愉快的是，刚买几個月的精装修屋子這麼快便可以拿得手了，接下来便可以畅想一下入住新居的夸姣糊口了；担优的天然是提早半年交付的屋子會不會由于赶工期而留下工程质量隐患？

房企提前交房并不是新颖事。很多房企人士指出，在行情好的時辰，以半年為時候節点，很多房企城市選择提前交付，以期讓报表数据變得都雅。

一位業内助士指出，多层或低密别墅、制作布局不繁杂的项目，较轻易到达提早竣备前提和交付。但也有房企對交付请求较高，即使项目已到达竣备前提，為了晋升業主得意度而将小區情况、產物打磨得更好才交付。好比，近期金科在泰州開辟的網红盘-泰兴集美雅苑，固然提早两個月完成為了竣备，倒是依照合同商定的時候交付的。

那末，路劲悦茂府為什麼要提早交付房源呢？

路劲悦茂府業主的担忧并不是過剩。12月27日，集中交房的第一天，带着验房师去收房的部門業主，很快發明屋子有很多小瑕疵。好比墙面開裂、油漆剐蹭、踢脚線變形、室内門變形、吊顶排气管未做固定等等问题。据21世纪經济报导记者领會，路劲物業、售後辦事相干职員也率领施工职員在现场共同業主做出整改，大部門的小瑕疵都能很快解决。大部門業主最後也都顺遂收房。

（拍照：购房者）

据领會，12月28日，在交房现场，業主與路劲方事情职員排场一度比力紊乱。個體業主请来的验房师還被事情职員带错了地点，验错了屋子。

两邊冲突原因是路劲请求業主先交一年物業费才能去验房。對付路劲物業相干事情职員提出来的不交物業费不给屋子钥匙的请求，有業主認為，“买了一個四、500万的盲盒”。

比年来，先具名交费、後收房验房正成為房地產市场的潜法则，相干维权胶葛层见叠出。上海市消保委暗示，這类做法涉嫌加害消费者的公允买卖权和知情权。

近来几天，位于上海杨浦區的信达泰禾院子也在集中交房。该项目固然没有提早交房，但据多名购房者反應，他们也碰到了與路劲悦茂府购房者雷同的环境：房企请求购房者先付物業费再拿钥匙看房。在讓步以後，购房者拿到屋子以後，购房者發明衡宇装修有一些瑕疵，後续若何处理，房企的售後辦事职員與物業事情职員均没有给出明白回答。

信达泰禾院子均价9万多元/平方米，比拟均价4.45万元/平方米的路劲悦茂府，精装修的衡宇质量问题并無削减。购房者在打点交房手续時，被就地告诉，购房者要在交代单上缴纳物業费後才能拿到屋子钥匙验房。房企相干职員称這是行業老例。

對此，购房者暗示不承認。有购房者查阅了物業辦事收费相干辦理划定發明，健身呼啦圈,各地划定分歧，有处所划定不得预收6個月以上的用度，有的划定不得预收12個月以上用度。按照上海住建委1996年下發的相干通知，上海室第小區物業辦事费预收刻日不克不及跨越6個月。现实上，大部門小區在業主入住以後，物業公司常常存在物業费收缴率低的环境。對付物業公司而言，收取物業费是重要营收来历，是以也不解除借交房機會先包管第一年的物業费收缴率。

上海普世万联状师事件所状师朱立阳指出，若是開辟商與购房者两邊在合同中没有相干商定，购房人可以先验房再缴费；若是開辟商以此為由拒不交房，那末延迟交房的违约责任應當由開辟商承當。

路劲提前交房操作，在房地產活動性削弱确當下，绝大大都房地產项目都面對延期交付的大布景下，仅壯陽藥物,仅是一個房企降欠债的样本。从財政角度来看，房企可以或许赶在年终提早交付屋子的来由，除工程進度資金充分，另有就是為了确認项目贩卖收入。這麼做的目标性很强：房企交房了便可以把项目标预收款确認為收入，至關于剔除预收款這部門欠债，也至關因而降欠债。放在三道红線的政策布景下，這無异于房企降杠杆的另类操作。

2020年7月，路劲經由過程招拍挂拿下上海嘉定西一幅商住地，楼板价2.1万元/平方米，溢价率44.88%。4個月以後的2021年1月，路劲在這幅地皮上打造的路劲悦茂府一期便正式開售了；本年7月，路劲悦茂府三期開售，清盘。這個项目進度也能够看做是高周转的典范。拿地6個月開售，2021年6月封顶，2021年11月外墙竣工。

不久前的消息报导中，也可见路劲悦茂府规划在2022年12月前交房，為什麼忽然提早了半年，21世纪經济报导记者屡次买通路劲相干人士德律風，均無人接听。

一位采辦了路劲悦茂府三期的業主暗示，這是其见過的从拿地到交房的最快速率，且仍是精装修房。“总的来讲，仍是比力高兴的，究竟结果提早半年收房，但各类小瑕疵也讓人不惬意，要调解心态，後面再全屋定制一下，根基小瑕疵就都解决瘦身推薦,了”。

依照4.45万元/平方米售价均价来推算，路劲悦茂府的红利程度不算低。从網上房地產数据来看，路劲悦茂府一共售出1056套屋子，总成交金额46.3602亿元，成交总面积104184.54平方米。换言之，一旦顺遂完成交房，路劲悦茂府在2021年能给團體進献约莫46亿营收，预收款欠债则可以剔除46亿。

长三角地域是路劲贩卖额至多的一個區域，但跟着宏觀调控與去杠杆压力，路劲长三角地域贩卖事迹起头承压。从交付额一项即可看前途劲的欠债压力與交付压力。

2020年年报显示，路劲长三角交付额為221.94亿元；2021年半年报显示，當期贩卖额為192.59亿元，交付额只有58.48亿。2021年交付额比2020年有下滑趋向。

据2021年中报表露，路劲净权柄欠债比為62%，依照路劲权柄总额338亿推算，欠债约為209.56亿元。值得存眷的是，2021年上半年，瘦身產品,路劲物業存貨503.56亿元，比拟2020年整年贩卖440.47亿元，超過跨過14%。

由前述数据也能够推算，2021年中报没有交付的134.01亿元贩卖额只能看成预收金錢；若是路劲悦茂府46亿确認收入从预收款中剔除，那末路劲长三角區域在2021年的欠债将得到必定水平的下调。一旦上海路劲悦茂府的46亿贩卖款确認收入，對付降欠债仍是有比力大的感化。

一方面是三道红線下的去杠杆压力，另外一方面是长三角地域的贩卖压力，就不难理解路劲這一次提前交房的動作了。

值得一提的是，路劲提前交房，除區域公司的运营能力以外，與近来几個月房貸政策松動也有慎密瓜葛。2021年10月起头，上海房貸放款時候變快。很多采辦了一手房的购房者反應房貸放款速率加速了。一位路劲悦茂府的购房者流露其于八、9月份申请的貸款，在10月份或11月就放款了；也有少数购房者的貸款在12月27日摆布發放的，是以，這少许業主的交房日期也响應延後到2022年元旦假期以後，但對付路劲這一项目标预收款结转影响不大。